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lundi 25 juillet 2011

Immobilier : Où va-t-on ?


Avons nous oublié que l'immobilier, en tant que placement financier, peut faire face à des crises et que, comme tout actif, il y a des risques de baisse, surtout après des années d'euphorie à la hausse.
En fait, la difficulté est évidemment de détecter la formation d'une bulle et d'anticiper le bon timing pour déterminer à quel niveau de la bulle, si elle existe, nous nous trouvons.
A ce jour, le travail d'un économiste comme Jacques Friggit, est très instructif car il met en exergue les prix et les indices immobiliers en corrélation avec de nombreux indicateurs comme le revenu des ménages par exemple.
Que nous dit cet indicateur sur le long terme ?
Voici le graphe. On s'aperçoit tout simplement qu'une décorrelation FORTE s'est produite depuis le début des années 2000. Auparavant, cette décorrélation s'était produite pour atteindre un somme au début des années 1990. La suite ? Une baisse longue, déflationniste au niveau des prix immo (et non une hausse des revenus!) s'est produite pendant près de 10 ans ! Contrairement à la bourse où une tendance baissière se produit 3x plus rapidement qu'une hausse, le phénomène de baisse semble beaucoup plus long sur l'immobilier (il faut un temps de retournement).
Alors que se passe t il depuis le sommet atteint en 2008 ?
Une baisse de l'indice du prix des logements rapporté au revenu dispo par ménage, puis un fort rebond de l'indice dès fin 2009 pour BATTRE TOUS LES RECORDS depuis...
Cet hausse vertigineuse signifie qu'en 10 ans le logement a pris 2 FOIS PLUS d'importance dans le revenu des ménages français, et cette proportion est la plus forte depuis l'histoire récente. Est ce bien raisonnable ? De toute évidence le plus simple raisonnement économique nous dirait qu'un ajustement devrait se faire, concrètement : soit les revenus des foyers augmentent, soit le prix des logement diminue...c'est à dire une baisse de plus de 40% du logement en France.
Conclusion : toujours une histoire de timing, mais dans un avenir proche, cet ajustement se fera.

Un dernier graphe pour illustrer également la décorrélation qui se produit depuis une dizaine d'années entre le prix des logements et les loyers. "graphiquement" parlant, il semble qu'une anomalie se profile et quelque chose va se produire : soit les loyers "explosent" à la hausse, soit le prix des transactions prend une bonne claque dans les années à venir. Simple non ? Vous avez la réponse ?

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